Fuentes: INEGI · Banxico · SE · datos 2025-2026 · *estimado
PIB Nacional 2025
$1.82 T USD
−0.3% anual
PIB Nuevo León 2025
$172 B USD
+2.8% anual
PIB per cápita Nacional
$13,500 USD
+2.3% vs 2024
PIB per cápita NL
$23,800 USD
1.76× promedio nacional
PIB per cápita ZMM
$25,600 USD
Top 3 zonas MX
Tasa Banxico (ago 2026)
6.50%
fin ciclo recortes · El Financiero 8-may-2026
Inflación Nacional (INPC)
3.13%
jul 2026 · BofA/Banxico consenso
Ingreso hogar NL (mensual)
$27,200 MXN
+46% vs nacional
Salario prom. mensual NL
$16,800 MXN
IMSS 2025
Desempleo NL
2.6%
2° más bajo MX
Afiliados IMSS NL
1.35 M
+5.5% vs 2024
Informalidad NL
31.8%
vs 55% nacional
IED captada NL 2025
$6,200 MDD
+8.0% vs 2024
IED acumulada NL
$52,000 MDD
histórico
Nearshoring LatAm
24%
NL capta 24% proyectos
Municipios nearshoring
Apodaca · García
Escobedo · S. Nicolás
Fuentes: INEGI Censo 2020 · CONAPO proyecciones
Población ZMM 2026*
5.58 M hab
3ª ZM más grande de MX
Crecimiento pob. anual ZMM
+2.1%
vs 1.2% promedio nacional
Proyección ZMM 2030
6.0 M hab
+590K en 6 años
Proyección ZMM 2035
6.6 M hab
CONAPO estimado
Hogares ZMM
1.59 M
prom. 3.5 personas/hogar
Edad mediana NL
29 años
población joven
Fuentes: Inmuebles24 Index ene-2025 · Margo Inmuebles feb-2026 · Monterrey Skyline nov-2025 · Softec DIME may-2026 · SHF
⚠️ Preventa vertical: precios de proyectos en construcción (Margo feb-2026 / Monterrey Skyline nov-2025). Mercado secundario: precio promedio de mercado abierto (Inmuebles24 Index, cierre 2024). El Índice SHF no distingue vertical de horizontal — marcado como "no segmentado". Solo departamentos.
Preventa m² San Pedro GG
$91K–$245K
vertical · Monterrey Skyline nov-2025
Secundario m² San Pedro GG
$94,787–$99,867
Inmuebles24 Index ene-2025 / Mudafy 2026
Preventa m² Centro MTY
$46K–$100K
vertical · Margo feb-2026 / MTY Skyline
Secundario m² Monterrey
$62,021
promedio · Inmuebles24 Index ene-2025
Preventa m² Santa Catarina
$40K–$87K
vertical · Margo + MTY Skyline 2025-2026
Secundario m² Santa Catarina
$68,925
Inmuebles24 Index ene-2025
Preventa m² Valle Poniente
$64K–$120K
vertical · Margo feb-2026
Preventa m² Santa María
$61K–$117K
vertical · Margo feb-2026
AMM precio prom. (Softec)
$53,707/m²
todos segmentos · Softec DIME may-2026
Diferencial preventa vs entrega
10%–30%
más barato en preventa según zona/etapa
Índice SHF NL anual
+9.9%
⚠️ no segmentado · Inmuebles24 / SHF 2024
Plusvalía AMM promedio
6.18%
⚠️ no segmentado · Inmuebles24 dic-2024
Fuentes: IMPLAN · SEDEC NL · INEGI · Tinsa · 2025-2026
Proyectos activos AMM
207
todos tipos · Softec DIME may-2026
Proyectos de departamentos
111
54% del total · Softec DIME may-2026
Unidades dpto. disponibles
~15,653
54% de 42,233 totales · Softec may-2026
Absorción deptos AMM/mes
220.8 uds
Softec DIME may-2026 · solo deptos
🏢 Preventa & Oferta Vertical ZMM
Fuentes: IMPLAN · SEDEC NL · Tinsa · análisis NISSI · 2025-2026 · Solo vivienda vertical
Proyectos de deptos activos AMM
111
Softec DIME may-2026 · vertical
Unidades dpto. disponibles AMM
~15,653
Softec DIME may-2026 · solo deptos
Absorción mensual deptos
220.8 uds/mes
Softec DIME may-2026 · AMM
Meses de inventario deptos
~71 meses
15,653 ÷ 220.8 · Softec may-2026
Precio preventa vs entrega
+18%–35%
plusvalía en construcción
Ticket preventa económico
$1.4 M–$2.2 M MXN
40–55 m² · vertical
Ticket preventa residencial
$2.8 M–$5.5 M MXN
60–100 m² · vertical
Ticket preventa plus / AAA
$6.5 M–$18 M MXN
100–220 m² · San Pedro · V.O.
% entregado en tiempo · 2024
~72%
proyectos verticales ZMM
Enganche típico preventa
10%–30%
durante construcción
Plazo promedio construcción
24–42 meses
vertical ZMM
ROI preventa estimado
22%–40%
sobre capital en construcción
⚠️ Datos de oferta vertical: IMPLAN MTY + análisis NISSI. Absorción estimada. Los indicadores de permisos INEGI (serie 1001400065) no distinguen vertical de horizontal — se etiquetan como "no segmentado".
Fuentes: Banxico · cotizadorhipotecario.mx · Inmuebles24 Index · TandaCasa/AMPI · experiencia NISSI · verificado ago-2026
⚠️ Tasas hipotecarias verificadas en cotizadorhipotecario.mx (ago-2026). Cap rates: bruto calculado con datos Inmuebles24/HolaNeo; Centro MTY según experiencia de mercado NISSI. Rentas: Inmuebles24 Index ene-2025 + HolaNeo abr-2026. Solo departamentos verticales.
Tasa Banxico (ago 2026)
6.50%
fin ciclo recortes · El Financiero may-2026
Tasa hipotecaria (BBVA)
10.50%
fija anual · CAT 12.8%
Tasa hipotecaria (Santander)
11.20%
fija anual · CAT 13.5%
Tasa hipotecaria (HSBC)
11.50%
fija anual · CAT 13.9%
Tasa hipotecaria (Inbursa)
9.90%
fija anual · CAT 12.1% · mejor tasa
Tasa hipotecaria (Banorte)
10.80%
fija anual · CAT 13.1%
Retorno bruto AMM
6.18%
Inmuebles24 Index · cierre 2024
Payback promedio AMM
16.2 años
Inmuebles24 Index · cierre 2024
Renta m² San Pedro GG
$373–$459/m²
Inmuebles24 · prom. $29,810/mes
Renta m² Cumbres
~$220–$310/m²
HolaNeo abr-2026 · estimado
Renta m² Centro MTY
~$175–$260/m²
HolaNeo abr-2026 · vertical
Renta m² Sta. Catarina
$133–$230/m²
Inmuebles24 · prom. $22,299/mes
Cap rate bruto San Pedro GG
3.5%–4.2%
cálculo NISSI · neto ~2.8%–3.4%
Cap rate bruto Centro MTY
7.0%–9.0%
experiencia NISSI · mercado 2026
Cap rate bruto Cumbres / MTY medio
5.5%–7.0%
TandaCasa / AMPI · jun-2026
Cap rate bruto Sta. Catarina
4.8%–6.2%
cálculo NISSI con datos Inmuebles24
📍 Análisis por Zona ZMM
Fuentes: SHF · Tinsa · análisis NISSI · 2025-2026 · *estimado
Precio m² promedio
$29,500 MXN
rango $23K–$38K
Plusvalía 5 años
+41%
2021–2026
Renta m² promedio
$215 MXN/m²
mercado abierto 2026
Cap rate estimado
5.2%–6.6%
rendimiento bruto
Perfil predominante
Uso mixto
Redev. + comercial
Ticket promedio depto
$2.8 M MXN
50–70 m²
Tipología líder
Estudio / 1 rec
airbnb + renta larga
Precio m² promedio
$38,000 MXN
rango $30K–$50K
Plusvalía 5 años
+53%
2021–2026
Renta m² promedio
$260 MXN/m²
mercado abierto 2026
Cap rate estimado
5.4%–6.8%
rendimiento bruto
Perfil predominante
Residencial
familias + profesionistas
Ticket promedio depto
$3.6 M MXN
65–90 m²
Tipología líder
2–3 recámaras
residencial medio-alto
Precio m² promedio
$44,000 MXN
rango $35K–$60K
Plusvalía anual
+10.1%
2025
Plusvalía 5 años
+60%
2021–2026
Renta m² promedio
$295 MXN/m²
mercado abierto 2026
Cap rate estimado
5.2%–6.5%
rendimiento bruto
Perfil predominante
Residencial Plus
vista montaña · privadas
Ticket promedio depto
$4.8 M MXN
80–120 m²
Tipología líder
3 recámaras
casas · tower premium
Precio m² promedio
$82,000 MXN
rango $65K–$135K
Plusvalía anual
+14.2%
2025 · líder ZMM
Plusvalía 5 años
+78%
2021–2026
Renta m² promedio
$440 MXN/m²
mercado abierto 2026
Cap rate estimado
4.4%–5.4%
rendimiento bruto
Perfil predominante
Premium / AAA
ejecutivos · expats
Ticket promedio depto
$9.5 M MXN
100–180 m²
Tipología líder
3–4 recámaras
torres luxury + PH
Precio m² promedio
$58,000 MXN
rango $45K–$85K
Plusvalía anual
+12.4%
2025
Plusvalía 5 años
+72%
2021–2026
Renta m² promedio
$335 MXN/m²
mercado abierto 2026
Cap rate estimado
5.0%–6.2%
rendimiento bruto
Perfil predominante
Corporativo + Resid.
ejecutivos · nearshoring
Ticket promedio depto
$6.8 M MXN
85–140 m²
Tipología líder
2–3 recámaras
corporativo + luxury
Precio m² promedio
$46,000 MXN
rango $36K–$65K
Plusvalía anual
+10.8%
2025
Plusvalía 5 años
+64%
2021–2026
Renta m² promedio
$305 MXN/m²
mercado abierto 2026
Cap rate estimado
5.3%–6.7%
rendimiento bruto
Perfil predominante
Residencial Plus
familias clase alta
Ticket promedio depto
$5.2 M MXN
85–130 m²
Tipología líder
3 recámaras
torres + casas privada
Precio m² promedio
$33,500 MXN
rango $26K–$48K
Plusvalía 5 años
+49%
2021–2026
Renta m² promedio
$235 MXN/m²
mercado abierto 2026
Cap rate estimado
5.6%–7.1%
rendimiento bruto
Perfil predominante
Residencial Medio
jóvenes · primera vivienda
Ticket promedio depto
$3.2 M MXN
55–80 m²
Tipología líder
2 recámaras
accesible · buena conectividad
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El Financiero · filtrado: bienes raíces, inversión, vivienda, NL
